購入編 - 「仲介」ってなにをする？

不動産を売買する機会は人生にそう何回もあるものでは無いと思います。
それに比較して、アパートやマンションなどの賃貸不動産を借りる機会は、身近に感じるでしょう。

売買でも賃貸でも、不動産のことについてまず相談をしに行くのが「不動産屋」です。

当社はこの「不動産屋」をしています。しかし代表である私も当社を開業する前は不動産の素人でした（詳しくは会社概要の代表者プロフィールをご覧ください）。Resort Innovationを開業して1年が経ったのを機に、業者経験が浅いからこそ気づいた点を中心に、「今さら聞けない、不動産売買の基礎知識」ブログ形式で紹介していきたいと思います。

第1回はまずは購入編、「仲介」ってなにをする？です。

例えば当社は長野県軽井沢町やその近郊の別荘不動産を中心に不動産の売買仲介を主要事業にしています。軽井沢の業者だから軽井沢の物件しか仲介しないわけではなく、東京の物件でも全国どこの物件でも仲介します。

そんな仲介が主事業の当社ですが、では仲介って実際に何をやってくれるの？ ということをあまりご存じないお客様も多くいらっしゃいます。代表の私も宅建士の資格を取るまでは実はあまり良く分かっていませんでした。バブル世代だからかもしれませんが、「土地を右から左に転がして利益取ることでしょ？」ぐらいに思っていました。実際は右から左に売買する行為のことを「仲介」とは言いません。今思うとお恥ずかしい限り。。。

仲介と言うのは平たく言うと「売主と買主の間に立って ”安全” で ”確実” な不動産取引をサポートする」ことです。

安全な取引：

不動産を買う人は価格や立地、大きさなどの分かりやすいところは比較的すぐに理解しますが、その不動産が他にどういう特徴（欠陥も含めて）を持っているかについて、網羅的に理解することは難しい場合が多いです。

不動産の欠陥のことを法律用語で”瑕疵”（カシ）と言います。

不動産には権利的瑕疵（売主にそもそも所有権がない物件だった、売主以外にその物件に権利を持つ人がいた、など）、法令的瑕疵（都市計画、自治体の規制などで建物が建たない土地だった、など）、物理的瑕疵（地盤硬さが十分でなく、杭打ちが必要な建物なのに杭が打たれていなかった、など）が常につきまといます。

仲介業者は売買取引の時点において判りうる可能な限りの手段でこれらを調査し、その不動産購入に関するリスクを「重要事項説明」という形で買主に説明する義務が、宅建業法で定められています。賃貸物件の仲介も同じです。調査を怠ったり、虚偽の説明をした宅建業者は法的責任を負い、罰せられます。買主は仲介する不動産業者に頼むことで、リスクを最小限に抑えた不動産取引を行うことができます。  

確実な取引：

不動産取引では大きなお金が動きます。
大きなお金が動くからこそ取引は確実に遂行されなければいけません。

重要事項説明をする（買主に契約前のリスク把握をしてもらう）
↓
売買契約をする（売主には”物件引渡”の、買主には”代金支払い”の履行義務が生じる）
↓
手付金の受け渡しをする（履行しなかった時のペナルティが規定される） 
↓
残金を払う／物件を引き渡す（”同時履行”といいます）
↓
所有権移転登記

という一連の流れを、売主、買主の双方に段取りを説明しながら取引完了までサポートします。
売主と買主の間に仲介業者がいることにより、売主、買主ともに確実な契約、引渡手続きの履行がされることが担保されます。


仲介業者を入れない不動産取引も少なからず存在します。買主が売主から直接買うということです。契約自由の原則がありますので、これは当事者間の自由です。
仲介手数料が要らないので一見、おトクのように思いますが、売主には重要事項説明の義務が無く、買主は物件瑕疵についてよく知らないまま契約してしまうリスクが残ります。

仲介業者は単に物件紹介して紹介料を貰う、という業態ではなく、売主、買主、双方の取引のリスクを最小限に抑えるため調査、コンサルティング、プロジェクトマネジメントをするという、重要な役目を負っているのです。

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